実録ドキュメント！東京不動産業！売買営業マンの本音

突然ですが、ブログを引越しします！！

ウルトラの父 — 2008-05-16T09:51:30+09:00

突然ですが、引越ししました。

http://fotonezzi.blog19.fc2.com/

今までありがとうです。これからもよろしく。

ＦＣ２にしろと、しつこく言われて、

ちょうどリニューアルを考えてたので、何にも考えず引越し。

内容ももう少し分かりやすく、もっとブラックな事も書いてきます。

読んでいただいていた方。今後ともよろしくです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ウルトラマン　アグルとして、ＦＣ２で頑張ります。

今後ともよろしく。

http://fotonezzi.blog19.fc2.com/

『美味しんぼ』山岡士郎と海原雄山が歴史的和解

ウルトラの父 — 2008-05-13T16:32:26+09:00

『美味しんぼ』の山岡士郎と海原雄山が歴史的和解、原作・雁屋哲は「これが一区切り」

1983年から小学館『ビッグコミックスピリッツ』にて連載されている人気マンガ『美味しんぼ』の主人公・山岡士郎と、長年の確執がある父親で美食家の海原雄山が12日（月）発売の同誌で、ついに和解した。原作者の雁屋哲が自身のブログで「5月12日は私にとって特別な日である。（中略）1983年以来続けて来た「美味しんぼ」に一区切りをつけるからだ」と自身の想いを綴っている。【ヤフーニュースより】

うーーん。やっぱり火曜日って暇・・・・・

最近は火・水・連休の業者も多いし。

そんな所に、歴史的ニュースが、

山岡士郎と海原雄山が歴史的和解

凄いね。とうとう和解したんだ。

昔、テレビで放送してた時期位は、本を読んでたが、最近は

読んでない。このニュースを見て、ぜひ読みたいと思い、

漫喫でも行こうかなーーと考えながら書いてる。

・

毎回、無理やり不動産のネタにこじつけるのだが、

この業界は、本当に、喧嘩も多いし、和解も多い。

抜いた、抜かないで、大揉めして、

「二度とお前と組んで仕事するか！！！」

と大喧嘩して、分かれて、3日後に一緒に仕事してる事などしょっちゅうだ。

また、出戻りもこの業界多い。

仲介等、ブローカーやあんこ業者（間に入ってる業者さんの事）も、額が

大きければ大きい程揉めるケースがある。

さっきのヘッドハンティングの話と繋がるが、誘い誘われで、円満退社

したが、新しい職場が、聞いてたのと全然違いすぐに退社。

3ヶ月位して、社長に頭を下げて、会社に復帰する事も普通にある。

会社からしても、稼ぐ人間であれば、少々揉めて退社した

人間でも雇う場合が多い。（絶対戻さない会社ももちろんあるが）

いやー。やっぱり暇だし、美味しんぼが気になるので、

とりあえず会社出ようかな。

「業者行ってくるね。」

この一言で、どこに行っても大丈夫。

不動産業って楽しいね

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実録！不動産売買のヘッドハンティング

ウルトラの父 — 2008-05-13T12:09:02+09:00

雨ですね。

おかげ様でか、最近仕事が忙しく、ブログを書く時間がゆっくり取れない。

今日は午前中はマッタリしてたので、書いてます。

何だか、倒産・飛ぶなど暗い事ばかり書いてたので、明るい話題をひとつ。

★ヘッドハンティング★

「皆様はどうですか？経験ありますか？」

ヘッドハンティングなどかっこいいものではないが、僕自身、引き抜きで、

今の会社にいる。条件は内緒。

不動産業界は、引き抜きや、誘いが結構多い。

（良いこと言われて、転職したら失敗する例もあるが・・・・）

つい先日も知り合いの不動産仲介業の役職の友達が、

ヘッドハンティングされた。

何と移籍金が○千万円。○の中の数字はご想像にお任せだが、

結構ビックリ額。

ファンドマネージャーなどでは高額の移籍金の話しをよく聞くが、

不動産売買仲介業での移籍金にしては、凄い！！

バブルな話。

不動産業界、いろいろ職種等はあるが、何を取るか？

【働きやすさ】【とにかくお金】【待遇、環境】【安定】・・・・

色々あるが、やっぱり自分は働きやすさが一番かな・・・

その後お金。でもやっぱりお金は大事。

今度は周辺の会社の給料条件を書きます。

乞うご期待。

「今の給料待遇・条件。満足してますか？？」

もっといい条件の会社がすぐ近くにあるかも・・・・・

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巨大メガバンクが動く！郵貯住宅ローン進出！

ウルトラの父 — 2008-05-13T00:15:05+09:00

巨大メガバンクが動く！郵貯住宅ローン進出！

ゆうちょ銀、５０店でスルガ銀の住宅ローンなど販売へ

日本郵政グループのゆうちょ銀行は、５月１２日から提携先のスルガ銀行の手がけた住宅ローンやカードローンの販売を始めると発表した。初年度の目標額は計２２００億円。

　両行は昨年９月に提携を発表。具体策を検討してきた。今回、ゆうちょ銀は代理店としてスルガ銀の住宅ローン、目的別ローン、カードローンの３商品を販売する。３大都市圏の直営５０店で取り扱いを始め、順次店舗数を増やす。スルガ銀が審査業務を担い、ゆうちょ銀に販売手数料が入る。スルガ銀はゆうちょ銀に約６０人を出向させ、営業展開に協力する。

････････････・・・・・・・・・・・・・・・・

ちょうど、家に帰ってTVを付けたら、TV朝日の報道ステーションで、

「巨大メガバンクが動く。郵貯住宅ローン進出」とのニュース。

やはり、不動産業界にいる以上、気になるニュースだ。

とりあえず見てみた。

感想は・・・・・すぐ終わっちゃった・・・

地銀等は、やはり郵貯の動きを警戒し、また、新商品等を発表しているそう。

中には、郵貯銀行の本拡参入により、金利競争、顧客競争の上で、

日本版サブプライムローンに発展するのではないかとのコメントも。

「いいじゃない。日本もサブプライム並に貸しまくれば」

個人的にはそう思う。

本格参入し、都銀、地銀をどんどん刺激し、競争していくのが、一般の

エンドユーザー（消費者）にとっては一番良いこと。

スタート事態は、なかなかの出だしです。とTVでは言ってたが・・・

現状は【スルガ銀行】

別にスルガを否定する気は全くないし、つい先月も東京支店で、

決済したばかりだ。今まで何度が顧客の住宅ローンを出してもらってる。

■写り悪いが、スルガ銀行　東京支店■

個人的にスルガ銀行と聞くと、イメージは

「金利が高い。」「銀行という名前のノンバンク」「最終手段」

など、すごく良いイメージのある銀行ではない。

ただ、現状の都銀などの机上審査（属性【勤務先内容】や、年収。個信【個人

情報の審査】のみの簡単審査での合否と比べて、スルガの審査は、面談など

自営業者の諸事情、お客の事情等を考慮した審査をする。

簡単に言うと細かい、するどい審査をするのだが・・・

実際都銀と比べても焦げ付いてる案件は少ないと思うし、変なゴマカシは

通用しない銀行だ。

やる気のない適当な都銀などのローンセンターの人間と比べても、スルガ

の社員は、やる気、熱意が全く違う。鬼気迫る営業もいる。

いずれは、郵貯独自の住宅ローンも展開したいとの事。

我々業者からすると、案件を持ち込む銀行が増えるのは大変喜ばしい。

何年か前までは都銀もたくさんあり、住宅ローンを申し込む窓口も多かったが、

合併、合併でドンドン減ってるのが現状。

批判等ある方も多いと思うが、

早く独自の住宅ローンを商品化し、業界を活性化させて欲しい。

・

しつこいが、ブログの引越し検討中。

お勧めブログあれば、ぜひコメントプリーズ

・

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飛びます！飛びます！

ウルトラの父 — 2008-05-12T15:51:32+09:00

２日ぶりのブログ

何と、何と、２日前のブログの総アクセス数４３５。

総訪問者数　１４７人　すげー。　ありがとです。

■飛びます！飛びます！の坂上二郎様■

先日の日曜は、朝から交渉事、契約、交渉と、パソコンを

さわる時間もない位忙しく、何も書けなかった。嬉しい悲鳴だが・・・

今日は昨日と全く逆で、静かな立ち上がり、朝からボーーとしてる。【廃人状態】

ふと、仲良しの港区の業者が遊びにきたので、話しをしてると、

「あそこは、やっぱり飛ぶみたい。朝から弁護士案件が沢山来てるよ。」

例のごとく、また倒産するよの噂話だが、確実っぽい。

資本金５億クラスの事業用専門の買取、販売業者（社名はまだいえません。）

だが、うーーん。またか。

■大空高く飛ぶ飛行機■

不動産業者の皆様は、合言葉のようになっている、噂話。

「あそこ飛ぶらしいよ・・・」

「あそこは６月だね。」

「民事再生準備中だね。」

毎日のようにいろいろな情報が入るが、実際かなり固い情報も

入るし、実際その業者の物件が山ほど当社にも来る。

実際、今年はこの業界どうなるんだろうね。

・

去年位に上場目指して、物件を買いあさってた業者はみんな悲鳴を

上げているんじゃないかな？

堅実に買ってた所は大丈夫なんだろうが・・・

・

うちの会社も仲介やってるので、実際、危ない噂の

会社と契約する場合は、気をつけないと面倒くさい事になりそう。

手付金も本当に小額でやるか、預かりで契約するとか、対策も

必要になってくるかも。

正直、手付１０％など怖くて払いたくない業者も多々ある。

０契でいい位のレベルの会社も中には・・・

・

たまには、明るい業界の話題を書きたいんですが。

今、建売物件などを購入しようとしてるそこのあなた。

気をつけてくださいね。

購入して、引き渡しうけた瞬間　ＪＩＯの出番になるかも？？

・

読んでくれた方に質問です。

ブログを引越ししようかと思ってるんですが、

何かお勧めのブログってありますか？？？

ぜひコメント下さい。

・

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不動産同業者必見！あなたの会社は大丈夫？？

ウルトラの父 — 2008-05-10T20:58:47+09:00

不動産業者の面白い？サイト発見。

うーん。雨ですね。

暇です。何と、何と、ふとアクセス数を見ると、本日の訪問者が、

　　　　　　　100人突破

自分でも、びっくり。暇つぶしに始めたブログにこんな沢山の人

が来るとは・・・　　皆様ありがとです

・

100人突破記念で、この間のブログに少し書いたが、

不動産業者の事を、社名実名で、爆弾発言満載のホームページ発見！！

正直、初めて見たときはびっくりした。

悪口・批判の雨嵐。

まあ、2チャンネルとか見ても同じようなものだが・・・

実際見てみて、本当だなと思うこともあったし、面白かったので、

興味がある方は見てください。

「口コミ！不動産」　ていうサイトです。皆さん知ってるかな？？

知らない方は、一度見てください。

↓↓↓↓↓　　　　始めてみたときは、結構衝撃的だった。

http://www.fudosan-joho.com/

一般のエンドユーザー様も勉強になると思うが、

同業者に見てもらいたい。

大手さん、中堅の不動産屋さんが、沢山登場します。

あなたの勤める会社も登場してるかも？？？

・

おかげ様で、当社は全く出てこなかったが。（少し寂しい）

「どうですか？あなたの会社はありませんでした？」

また、他にもこういうサイト知ってる方。ぜひ教えて下さい！！

ホームページみて、ビックリした方、感想などあれば、

ぜひコメント下さい。

・

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実録！！お客ＶＳ不動産屋

ウルトラの父 — 2008-05-10T13:22:49+09:00

最近、ブログを始めてみて、アクセス数が増えてきた。

なんだか嬉しいもんですね。ありがとです。

いろいろと、応援、批判などをいただきますが、僕のいる不動産業界の

事実を正直書いているだけですので・・・（ノンフィクションです。）

・

先程、仲のよい、中古マンション業者（中古マンションを買い取り、リフォームして

再販する。名前を出せば不動産業界の人なら、大体知っている。）

の販売の部長さんと、お茶して話してると、部長さんの一言。

部長　「何社かの不動産屋から、同じお客の申込が入るんだよ。

　　　　最近、本当にそういうのが増えてね・・・」

■説明■

一般のエンドユーザーが、何社かの不動産屋と付き合いをして、価格交渉

などを何社かに依頼したりして、一番条件を良くしてくれた会社から購入しようと

思い、何社にも買付（不動産購入申込書）を書く。

正直、我々業者から見るとありえないし、やってはいけない事。

ただ、最近のお客は、我々不動産屋より、かけ引き、交渉上手だ。

インターネット等の発達により、とにかく色々な知恵、知識がすぐに手に

入るのでだと思うが・・・

◇本当に今のお客は交渉上手です◇

我々不動産業者の力不足、説明不足ももちろんあるが、明らかに

不動産屋をバカにした行動を平気でするお客もいる。完全な確信犯。

ただ、気を付けていただきたい。本当に気に入った物件でそういう

事をすると、購入できた物件も購入できなくなるケースもあるのだ。

仲介手数料半額の会社などもあるので、計算するとそっちの方が

お得だと思い、紹介して、購入申込書も書いた不動産屋を一方的に

断り、他の不動産屋で契約する方も増えているが、一点気を付けて欲しい。

色々な不動産屋と付き合うのは、悪いことではないが、購入を決めれば、

一社に決めないと、後々、面倒くさいトラブルになる場合もある。（抜き行為など）

実際に、裁判等でお客が負けるケース（判例）もたくさんある。抜き行為と

なれば、最初に紹介してもらった会社にも仲介手数料支払い命令が出るので、

大損するケースもあるのだ。

・

その部長さんの会社は、数社から申込が入るお客は、その時点で、

断るそう。（そういうお客には販売したくないそう。信頼できないし、業者間で

揉め事が起きる可能性が高いから。）

・

僕も新人の頃は良くあった。

一生懸命紹介してお客をご案内した物件。

１年後位にその物件の前を通り表札をみると　「えっ！！」

何度もご案内した僕のお客が、その物件に住んでる。

他の業者から、買ってたのだ。（何回も僕が案内したのに・・・）

悔しくて、本当に家に行って怒鳴りたい気分だった。

同業者の皆様も一度くらいは同じ経験ないですか？？

本当に切ないですよね

・

また、長く書いたが、本当に一部のお客様の話。

９割以上のお客様は普通のいいお客様です。

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実録：家相・風水との戦い

ウルトラの父 — 2008-05-10T01:45:34+09:00

実録：家相・風水との戦い

※あくまで、個人的意見と経験。別に家相、風水等を批判してる分けじゃないよ。

■上記は家相の例です。磯野家の家相らしい。

まだ、僕が売買仲介の現役で営業をしてた時。

何組か、そういうお客に出会った。

・

すごくいいお客さんで、仲の良さそうな典型的な幸せ家族の

物件を案内して、何件目か忘れたが、

客　「この物件に決めます！」

と嬉しい一言。ただ、その後の一言が痛かった。

お客　「あとは、家相の先生に相談して、結果がよければ購入します。」

ゲゲーー！！来たか。家相の先生への相談客。

とりあえずは、にこやかに笑って、

僕　「いいですよ。ぜひ先生に相談してみて下さい。」

・・・後日・・・

お客　「先生が家相が良くないというので、他の物件を紹介して下さい。」

と明るく断り。

・・・同じような内容での断りが3回位続いた時・・・

僕　「そんな事言ってたら、一生家なんか買えませんよ。どんだけ

　　　偉い先生か知らないけど、先生が死ねって言えばあんた、死ぬんですか！」

まだ、僕自身、短気で、知識もあまりない頃だったが、かなりイラついて、お客に

怒ったことがある。確かこんな内容をお客に怒鳴った。（今、考えたらバカだった。）

結局そのお客は、購入どころか、こっちから断った。何回も案内して、毎回

先生の駄目で断られるのが僕自身、納得できなかったのだ。

■風水羅盤　中国や香港で活躍している風水師がマスコミなどに出てくると、必ずと言って良いほど写真のような板を大事そうに持っていますが、それが風水羅盤です。

その頃、僕に営業を教えてくれてた先輩に後で説明すると、笑って言われた。

先輩　「そんなの簡単だよ。その先生の名前や住所聞いた？？」

僕　　「いえ、全く聞いてないです。」

先輩　「その先生の所行って、今度は良いこと言ってくれってお願いすれば

　　　　いいんだよ。もちろんお礼金もって。」

先輩は何度かそういう手を使っているらしい。

正直その手を使ったのは、僕は一回切りだが、

実際うまく言った。（謝礼金はご想像におまかせします。）

家相・風水・方位・占い・他

別に全てを否定するわけではない。ちゃんとしている先生はいるし、

きちんと家相等を見てもらって幸せな家を買ってる人もいるだろう。

ただ、逆に信頼しすぎて損をしてる人も沢山いると思う。

僕個人いいなと思う先生は、駄目な所はあるが、その部分を直す方法もアドバイス

してくれる先生だ。（風水などに多い）

・

あくまで、僕個人的な考えだが、家相、風水、占いなどの先生も、それを

商売にしている人は、一件目の相談物件にOK出すはずがないと思う。

１回の相談でOK出すと、相談料（謝礼金）も1回で終わる。

簡単な理屈だ。儲けを考えれば、何だかんだ、何回も相談に来てもらった

方が確実に先生は儲かるのだ。

僕が先生だったら、最低でも5回。引っ張れるだけ引っ張ってやる。

だって、それで、家族をやしなってたら、当然の事だ。

・

しつこいようだが、全ての先生の批判ではない。一部の人だ。

不動産売買をやってる方、

「では家相を先生に見てもらってから」

の一言で、やる気をなくす方。心配しないでください。

「めんどくせーーー！！」　と叫びたくなる営業マン。

僕も同じです。正直、今もそうです・・・・

まあ、後は良い先生が増えるのを期待するだけかな

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実録！売買不動産のボーナス？

ウルトラの父 — 2008-05-09T00:31:38+09:00

先日、司法書士の件での反響が以外に多かったので、

アクセス数の少ないうちに、不動産売買営業マンの事実を

お伝えします。

あんまり大きな声では言えないが、

全国呼び名は様々だが、僕の生きてきた不動産業界用語だ。

･･････････････････・・・・・・・・

★実録・業界用語★

　【担ボ（たんぼ）】　

意味：担当者ボーナスを略した言葉。聞いた話だが、関東圏で、使われる

用語らしい。関西圏では【キックバック】と言うらしい？？（違ってたら、

気軽にコメントで突っ込んで。）

簡単な話、会社を通さずに、直接、営業マンが受け取る謝礼の事だ。

･･････････････････・・・・・・・・

どういう場合に担ボがもらえるのか？

たとえ話だが、

売主が５，０００万円で販売している物件があるとする。

５，０００万円で販売してるが、売れそうにもないので、価格を

下げようかと思っている場合、仲介の担当に一言

売主　「この物件、満額（５，０００万円）で、販売してくれたら、担ボ出すよ。」

営業マン　「ほんとですか？客付け頑張ります！！」

そして、仲介営業マンが、5,000万円でこの物件を販売した場合、

売主から、会社には内緒の謝礼金が営業マンに支払われるのだ。

その時の物件の状況、利益率等、仲介業者の絡み具合（その物件を

入れたなど）によって、額は違うが、1万円～何百万円という担ボ（謝礼金）

が、営業マンに支払われるのだ。

会社によっては、担ボを受け取るだけで、クビや、大手業者なども担ボ等の

謝礼金受け取りを禁止している会社が多い。

だが、実際分からないように貰っている営業が入るのは事実だ。

正直、会社から貰っている年収分以上を、担ボで稼ぐ営業マンもいる。

あんまり、書きすぎると、一般のエンドユーザーの方は

引いちゃうかな？

まあ一昔前と比べると、本当に減ったし、今は領収書等も

百万円を超えると、個人名だと駄目だったりするので、（税制上）

担ボ自体は減っている。？？

ただ、やはり大手と違って、仕入れ等でも、小さな会社だと、担ボなど

の付加価値を付けないと誰も情報をくれない。

世の中そんなに甘くないのだ。

担ボ（謝礼金）を払わなくても、高級料理店、高級クラブ、キャバ等の接待

など日常茶飯事だし、謝礼金を払っているのと変わらない。

逆にこういう接待するほうが、お金が掛かる場合もある位だ。

こういう制度は、不動産業にかかわらず、どの業界にも少なからずあると思う。

・

一般のエンドユーザー様も呼んでくれてたら、一言。

あくまで、一部の不動産屋の話。

大手や、有名会社だから安全とは限らない。

小さい会社で真面目にやってる会社もある。

あなたの眼力が正しければ、営業マンは自分の貰える予定の担ボ分も削って、

価格交渉などしてくれるだろう。

あなたの信じた営業マンを信じるしかないのです。

まあ、担ボの額にもよると思うが・・・・

売主　「仲介屋、お主もなかなかの悪よのう。」

なーんて言ってたりして。

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アットホーム相武紗季ウィジェット

ウルトラの父 — 2008-05-08T20:49:26+09:00

どーもです。

昨日のブログ「実録！！司法書士争奪編」は色々コメントもいただいて、

ありがとです。

今日から仕事始め？頭はボケてやる気が出ない。なんだかなー。

元気を出す為に自分のパソコンに、

相武紗季ウィジェットをつけた。

相武紗季ウィジェット付けたい方は、下記へアクセス！！

http://www.athome.co.jp/news/campaign/win2008/widget/

アットホームの回し者でもないし、別に相武紗季のファンでもない。

普通にかわいいし、好きだが・・・・・

こんなの。

パソコンの画面上で、時計を表示しながら、時間によって、

コメントが変わる。

pm７：００には「お疲れさま～～」と言われたが、

そんな時間に帰れるかーー！！

まだまだ仕事中。　切ない。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

今日は、朝から新宿のとあるブローカーさんから、物件の

メール、FAXの嵐

「６月に飛ぶ会社の物件だよ」

とたくさんの物件資料。

とある小さめ？のデベロッパーＫの物件。

うーーん。またか。本当にこんな話しが多いです。

聞いた話だけど、倒産などする会社の社員の

ほとんどが実態を知らないケースも多々あるそう。（突然）

今年は入社した、新卒君などは、かわいそう過ぎる・・・・・

まあ、若いから大丈夫か。本当に危険なのはある程度、

年収もらっている管理職クラス。理由はいろいろだが・・・

　　　　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

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